A raíz de esta creciente litigiosidad y del impacto que la expansión de plataformas como Airbnb o Booking ha tenido en los entornos residenciales, el legislador ha impulsado una reforma sustancial de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que entró en vigor el pasado 3 de abril de 2025.

Esta modificación, junto con recientes pronunciamientos del Tribunal Supremo, ha redefinido el régimen jurídico aplicable al uso turístico de viviendas dentro de comunidades sometidas al régimen de propiedad horizontal. En este contexto cambiante, resulta clave contar con el asesoramiento de profesionales especializados como Francisco Franco González, Procurador de los Tribunales, experto en procesos civiles y representación procesal en conflictos de propiedad horizontal.

1. Marco normativo: evolución de la Ley de Propiedad Horizontal y su interpretación jurisprudencial

Hasta la reforma de 2025, la posibilidad de limitar el alquiler turístico por parte de las comunidades de propietarios se basaba en el artículo 17.12 de la LPH, introducido por el Real Decreto-Ley 7/2019. Esta norma permitía, mediante acuerdo adoptado por una mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y cuotas, “limitar o condicionar” el uso turístico, pero no hacía mención expresa a la posibilidad de prohibirlo.

La falta de claridad normativa generó controversia jurídica, que fue finalmente zanjada por el Tribunal Supremo en las sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024, donde se interpretó que la facultad de “limitar” comprende también la prohibición expresa del alquiler turístico. Esta interpretación consolidó la idea de que las comunidades, por mayoría reforzada, podían vetar el uso turístico, incluso sin necesidad de que dicha prohibición estuviese inscrita en los estatutos comunitarios.

2. Reforma de 2025: nueva regulación del alquiler turístico en comunidades de propietarios

La Ley Orgánica 1/2025, publicada el 2 de enero de 2025 y en vigor desde el 3 de abril del mismo año, introduce una serie de reformas de gran calado en la LPH, especialmente a través de su disposición final cuarta. Los principales cambios son los siguientes:

a) Nuevo artículo 7.3: autorización previa como condición necesaria

Todo propietario que pretenda destinar su vivienda a uso turístico debe contar con autorización previa de la comunidad de propietarios. Esta autorización debe adoptarse mediante acuerdo por mayoría de tres quintos del total de propietarios y cuotas de participación. En la práctica, se invierte el régimen general: el alquiler turístico queda prohibido por defecto, salvo autorización comunitaria expresa.

b) Reforma del artículo 17.12: facultad de prohibición legal sin necesidad estatutaria

El precepto se actualiza para establecer que las comunidades pueden prohibir el uso turístico sin necesidad de preverlo en los estatutos o en la escritura constitutiva. Esta prohibición podrá adoptarse por la misma mayoría reforzada de tres quintos. De este modo, la prohibición se convierte en norma dispositiva que requiere autorización expresa para quedar excepcionada.

c) Refuerzo del papel del presidente de la comunidad

Se otorga al presidente la capacidad de requerir al propietario infractor para que cese la actividad turística no autorizada y, en su caso, interponer acciones judiciales para salvaguardar los acuerdos comunitarios. Aquí cobra especial relevancia la actuación coordinada con un procurador, como Francisco Franco González, para la ejecución procesal eficaz de estos acuerdos.

d) Garantía de irretroactividad: Disposición Adicional Segunda

La norma excluye efectos retroactivos: las VUT que operaban legalmente antes del 3 de abril de 2025 pueden seguir funcionando, siempre que cumplan con la normativa aplicable en ese momento. La protección del principio de seguridad jurídica es clave en este punto.

3. Comparativa jurídica: situación antes y después del 3 de abril de 2025

4. Herramientas comunitarias adicionales y sanciones por incumplimiento

La nueva normativa no solo permite la prohibición del uso turístico, sino que también otorga a las comunidades herramientas complementarias:

• Recargos económicos: posibilidad de acordar incrementos de hasta un 20 % en las cuotas ordinarias a las viviendas destinadas al uso turístico, como compensación por el uso intensivo de zonas comunes.
• Normas de convivencia: la comunidad puede aprobar reglamentos internos que regulen aspectos como el número de huéspedes, uso de instalaciones, horarios o accesos, siempre que se respete la legalidad sectorial.
• Sanciones administrativas: los propietarios que exploten VUT sin autorización pueden ser sancionados con multas de hasta 600.000 €, en virtud de la normativa autonómica aplicable.

5. Normativa sectorial autonómica y Registro Estatal de Vivienda Turística

A la normativa estatal debe añadirse la normativa autonómica, que regula aspectos como los requisitos de seguridad, licencias, informes urbanísticos, declaración responsable y compatibilidad urbanística. Un ejemplo relevante es la normativa de Cantabria, que desde julio de 2025 exige a todas las VUT —incluso las ya registradas— presentar un informe urbanístico y una declaración responsable en un plazo máximo de ocho meses.

Desde el 1 de julio de 2025, opera el Registro Único Estatal de Viviendas de Uso Turístico, que actúa como ventanilla única digital. Todo anuncio online de VUT debe incluir un número identificador oficial, y las plataformas están obligadas a retirar en 48 horas aquellos anuncios que no lo cumplan. En Madrid, el incumplimiento de esta obligación afectaba al 90 % de los alojamientos turísticos en mayo de 2025.

6. Repercusiones prácticas: implicaciones para propietarios, comunidades y profesionales del Derecho

• Comunidades de propietarios: cuentan con herramientas legales más robustas para prohibir y sancionar el alquiler turístico, así como para regular internamente los usos del edificio. La junta se convierte en un órgano decisivo.
• Propietarios: deben solicitar autorización previa antes de destinar su vivienda al uso turístico. La explotación sin autorización puede conllevar cese inmediato, recargos e incluso sanciones administrativas.
• Juristas y procuradores: deben asesorar con precisión sobre la aplicación simultánea de la LPH y la normativa autonómica, así como sobre la validez de acuerdos comunitarios, derechos adquiridos y acciones procesales disponibles.

7. Conclusión y contacto profesional

La reforma de 2025 marca un cambio de paradigma legal: el alquiler turístico deja de ser un derecho del propietario salvo autorización expresa de la comunidad. Se refuerza la capacidad de decisión colectiva y se dota de seguridad jurídica a la acción comunitaria frente a usos intensivos del edificio. Si eres propietario, miembro de una junta de vecinos, o necesitas asesoramiento legal sobre los efectos de esta reforma en tu comunidad, puedes contactar con Francisco Franco González, Procurador de los Tribunales, especializado en propiedad horizontal y procesos civiles, a través de nuestra página web.

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Es esencial entender que los defectos de construcción pueden surgir en cualquier tipo de inmueble, y no son raros los casos en los que estos problemas se presentan tanto en los elementos comunes como en los privativos. Los defectos pueden incluir problemas estructurales, infiltraciones de agua, fallos en instalaciones eléctricas o de fontanería, entre otros. La gestión adecuada y la reclamación de estos defectos es crucial para asegurar la habitabilidad y el valor de las propiedades, y aquí es donde la actuación de la Comunidad de Propietarios juega un papel fundamental.

Reclamaciones por defectos en elementos privativos

El Tribunal Supremo ha abordado en diversas ocasiones la cuestión de la legitimación de la Comunidad de Propietarios para presentar este tipo de reclamaciones, y la respuesta es afirmativa. La Comunidad, y en consecuencia su presidente, está plenamente facultada para reclamar daños en elementos privativos, siempre y cuando los propietarios afectados otorguen su consentimiento.

Acción contractual

Un claro ejemplo de esto es la Sentencia del Tribunal Supremo 176/2019 de 21 de marzo. En este caso, la Comunidad de Propietarios reclamó una serie de defectos constructivos que afectaban a varias viviendas, ejercitando las acciones contractuales derivadas de los contratos de compraventa firmados por los propietarios, conforme al artículo 1101 del Código Civil.

La demanda fue inicialmente estimada en primera instancia. No obstante, la Audiencia Provincial de Cáceres revocó esta decisión en segunda instancia, argumentando que el presidente de la Comunidad no estaba autorizado para ejercer acciones contractuales en nombre de los propietarios, ya que las actas de las Juntas no reflejaban dicha autorización de manera clara.

Conclusión contraria del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, sin embargo, adoptó una postura contraria: “Del contenido de las referidas actas se deduce con claridad y sin lugar a dudas que el presidente estaba facultado por los comuneros para reclamar judicialmente en base a los daños existentes en los elementos privativos”; ya que el acta en cuestión manifestaba la intención de los vecinos de la siguiente manera: “para interponer toda clase de acciones judiciales tendentes a reparar los presuntos daños causados… tanto en elemento privativos como comunes… facultándose al Sr. Secretario Administrador para el libramiento de las oportunas certificaciones y práctica de requerimientos y al Sr. Presidente y/o Vicepresidente elegido en esta sesión para el ejercicio de las oportunas acciones legales y nombramiento de abogado y procurador”.

El Tribunal Supremo reafirma su doctrina previa, estableciendo que no es necesario especificar las acciones concretas para las que se faculta al presidente, siendo suficiente un mandato amplio como el que acabamos de ver. Así lo establece su sentencia de 16 de junio, la cual cita en su tenor literal: “(…) Esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen según ley.

Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana (art. 13 LPH)”.

“Limitar las competencias del presidente, cuando los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus comuneros, siendo de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación, cuando el presidente tiene un mandato conferido con la necesaria extensión…”.

Otras sentencias relevantes

En este sentido, otras sentencias del Tribunal Supremo, como las de 23 de abril de 2013, 7 de enero de 2015, 24 de junio de 2016 y 16 de junio de 2017, confirman que los incumplimientos contractuales que afectan a bienes privativos también repercuten en el interés de la comunidad (sentencias de 10 de mayo de 1995 y 18 de julio de 2007). Este interés comunitario es fundamental para conferir representación al presidente, una facultad que le atribuye la Ley de Propiedad Horizontal.

Autorización expresa y oposición

La autorización de la Junta de Propietarios debe ser expresa en casos de oposición a la misma. La Sentencia del Tribunal Supremo 183/2014 de 11 de abril aclara que “tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma”. (Sentencia de 7 de enero de 2015).

Puntos clave a la hora de reclamar los defectos de construcción

En resumen, los aspectos esenciales son los siguientes:

• La Comunidad de Propietarios puede reclamar tanto por defectos en elementos comunes como en elementos privativos.
• La Comunidad puede ejercer acciones contractuales derivadas del artículo 1101 del Código Civil, además de las acciones legales que otorga la Ley de Ordenación de la Edificación.
• Es imprescindible un acuerdo en Junta de Propietarios que autorice el inicio de acciones judiciales.
• La autorización no necesita especificar las acciones legales exactas.
• No es necesario que cada propietario otorgue una autorización expresa; es suficiente un acuerdo mayoritario en Junta. Sin embargo, cualquier propietario puede oponerse a que la Comunidad ejercite acciones contractuales en su nombre.

Añadiendo a esto, es importante señalar que la Comunidad de Propietarios debe actuar de manera diligente y documentar adecuadamente todos los acuerdos tomados en Junta para evitar disputas futuras. La jurisprudencia apoya firmemente la capacidad de la Comunidad para representar los intereses de los propietarios, siempre y cuando se cumplan los requisitos de autorización.

Mantener una buena comunicación y transparencia con todos los propietarios es clave para gestionar eficazmente cualquier reclamación por defectos constructivos. Además, se recomienda a las comunidades asesorarse legalmente para asegurar que todos los procedimientos se lleven a cabo correctamente y se maximicen las posibilidades de éxito en las reclamaciones. Si tuvieras cualquier duda al respecto, puedes ponerte en contacto con Francisco Franco González, Procurador de los Tribunales.

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En un principio, la respuesta sería afirmativa, si se trata de un elemento, todos, sin excepción, tendrían este derecho. No obstante, hay excepciones, razón por la que es interesante dedicar un artículo en este momento del año, que aclare determinados supuestos. En este sentido, intentamos evitar, en la medida de lo posible, los conflictos comunitarios que puedan derivar de estas limitaciones. Partimos de la base de que se trata de un servicio que existe desde la construcción de la finca, tal y como aparece en el Título Constitutivo o escritura de división horizontal.

Facultad de uso común

De esta manera, se aplica la regla general, a tenor de lo dispuesto en el art. 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal y el art. 394 del Código Civil que regula la facultad de uso de la cosa común: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlos según su derecho”.

Así, y ya que no existe cláusula estatutaria de limitación, podemos reiterar que todos tendrán derecho de uso. En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Baleares, Sec. 4.ª, 348/2018, de 8 de noviembre. Recurso 411/2018 (SP/SENT/985846) y de Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 39/2016, de 4 de febrero. Recurso 764/2015 (SP/SENT/866639), que se declaran a favor del uso a los propietarios de garaje que no lo son a su vez de vivienda, al no existir limitación alguna en Título constitutivo ni estatutos, señalando esta última que prueba de ello, es el pago de este servicio por dichos propietarios. Por lo tanto, locales, oficinas, garajes o trasteros, si son unidades jurídicas independientes, tienen este derecho de uso.

Problemáticas, abusos y controversia

El problema aparece en el posible abuso de este elemento o servicio común, por lo que son habituales las preguntas sobre si los propietarios que no son de viviendas, pueden hacer un uso indiscriminado, incluso si pueden hacerlo sus empleados. El uso dependerá de lo dispuesto en la Junta, es decir, del mismo modo que puede bañarse un amigo del propietario de una de las viviendas, podría hacerlo el cliente del bar o el empleado de la oficina, pero está claro que la Comunidad debe señalar unos límites para un correcto uso del elemento común.

Otra problemática se produce en los supuestos en los que la propiedad está arrendada. En estos casos se plantea la posibilidad de que el uso, además del inquilino, lo pueda tener también el propietario. A este respecto, aunque no hay precepto legal que expresamente lo impida, sin duda se trata de un abuso de derecho que estaría en contra de lo dispuesto en el art, 7.2 del Código Civil, por lo que, la Comunidad puede impedir el uso conjunto de la piscina, gimnasio, pistas deportivas, etc. de los propietarios con los inquilinos o arrendatarios.

Una cuestión práctica

La cuestión es más práctica que jurídica, ya que el problema consiste en qué manera se prohíbe este uso conjunto, pues salvo que haya un portero, guarda, conserje, etc. que lo impida por la vía de hecho, algo bastante difícil, no hay un sistema eficaz. Desde luego, lo primero que se debe hacer es tomar un acuerdo en Junta y comunicar esta prohibición al propietario.

De esta forma, la regla habitual es que, mediante acuerdo comunitario se adopte la forma en que se puede utilizar, fijando, por ejemplo, un número de pases para cada comunero, unas horas, etc…, acuerdo que requeriría tan solo, en segunda convocatoria, la mayoría de las cuotas y propietarios, aplicando la regla 7 del art. 17, al tratarse de un acto de administración del repetido elemento común.

¿Puede la Comunidad acordar la prohibición de uso a un propietario?

Este derecho, como se ha indicado, lo es de todos los propietarios, sin embargo, existen resoluciones judiciales que admiten el acuerdo por el que se limita el uso de determinados comuneros, considerando que, si bien es inherente a las viviendas, no está tan claro cuando se trata de locales y sobre todo de garajes, por eso, es fundamental tener en cuenta lo dispuesto en el citado Título y/o estatutos, no solo en cuanto a las limitaciones, si estas existen está más claro, sino también a la descripción de las fincas.

Diferentes supuestos:

Prohibición sin existir límite estatutario

En este sentido, si bien existía jurisprudencia contradictoria, como señala la sentencia del  TS, Sala Primera, de lo Civil, 411/2022, de 23 de mayo. Recurso 292/2019 (SP/SENT/114891), “… por un lado, aquellas resoluciones que, para resolver la legalidad del acuerdo litigioso, consideran que no existiendo un reconocimiento expreso de uso de la piscina y zona recreativa en el título constitutivo, en favor de los garajes, el acuerdo de privación de uso, adoptado por mayoría, no está afectado de nulidad, indicando al respecto las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Quinta, de fechas 17 de marzo de 1999, 24 de julio de 2004 y 28 de mayo de 2012 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, de fecha 16 de febrero de 2006.

Por otro lado, cita aquellas sentencias que consideran que no existiendo una limitación en el uso de la piscina y zona recreativa en el título constitutivo, respecto de los garajes, el acuerdo de privación de uso debe ser adoptado por unanimidad, indicando al respecto las sentencias de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección Cuarta, de fechas 11 de junio de 2014, 8 de noviembre de 2018 (recurrida), la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Novena, de fecha 4 de febrero de 2016, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Quinta, de fecha 21 de marzo de 2013”.

Acuerdos de mayoría

El Alto Tribunal, en la presente resolución, estima que, es suficiente el acuerdo de mayoría conforme al art. 17.7 de la LPH para este tipo de prohibición. El argumento parece ser que, una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia y los titulares de los garajes son propietarios, pero no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento y, además, la piscina en cuanto elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación. Señala la citada sentencia que, el uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.

El segundo supuesto sería el que no da lugar a dudas, existiendo limitación estatutaria, la Comunidad tan solo deberá aplicarla, es decir, si la piscina está destinada solo al uso de las viviendas, pues las características propias de la finca ya se debieron tener en cuenta en el momento de fijar la cuota de participación, como establece el art. 5 LPH.

Privación por morosidad

Según la última redacción del art. 21.1 de la LPH, la Junta podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, entre ellas, la privación temporal de uso de servicios o instalaciones, siempre que no afecten a la habitabilidad de los inmuebles, por lo que consideramos que, entre ellos, pudiera estar la piscina.

Esta medida, solo será efectiva desde el momento de la adopción, es decir, como señala el citado precepto legal, no tendrá, en ningún caso, carácter retroactivo y podrá incluirse en los estatutos de la Comunidad, en este caso, si así se hiciera, lo que es recomendable para que vincule a futuros propietarios, para su adopción, sería necesario el acuerdo unánime a tener de lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH.

Si no se modifican los estatutos, se considera que bastaría con el acuerdo de la mayoría simple, en segunda convocatoria, de los propietarios asistentes a la Junta, aplicando, en este caso, la regla 7 del citado artículo 17, siendo un acuerdo de obligado cumplimiento para todos los propietarios, al menos para los que lo fuesen en el momento de la adopción, por lo que, además de esta privación, se podrían acordar las medidas para llevarla a cabo, para lo que consideramos sería necesario este mismo quórum al ser un acuerdo derivado del principal que es la repetida sanción. El problema, en este caso, será nuevamente, la forma de hacerla efectiva

Normas fijadas en el reglamento de régimen interior

La Comunidad, por acuerdo de mayoría de la regla 7 del art. 17, puede establecer la forma en la que se debe utilizar este servicio, si bien nunca podrá limitar hasta tal punto que haga imposible su uso.

En este sentido se pronunció la sentencia del Tribunal Supremo 217/2023, de 13 de febrero (SP/SENT/1172594), que considera una vulneración de los derechos fundamentales, las actuaciones de la Comunidad de propietarios que declaró como indispensable la práctica nudista para el acceso a los elementos comunes de la finca, sin justificación en los estatutos.

Es decir, se puede fijar normas para el uso, por ejemplo, la recomendación de llevar zapatillas o no usar vasos de cristal en el recinto de la piscina, etc…, pero no pueden llegar a prohibir el acceso si no se cumplen estos requisitos. Se trataría, simplemente, de fijar normas de convivencia y aunque sean de obligado cumplimiento, la Comunidad no tiene capacidad sancionadora, salvo en el supuesto, permitido por Ley, de no permitir a los morosos el uso de servicios o instalaciones no esenciales para la habitabilidad.

Por último, hay que recordar que, la Comunidad puede acordar la construcción de una piscina en aquellas fincas que carezcan de este servicio, en este caso, habrá que estarse al acuerdo por el que se decide la citada instalación, para saber quiénes pueden utilizarla.

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