En los últimos años se ha generado un debate acerca de las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios que perjudican a millones de hipotecados y que muchas ya han sido anuladas por los tribunales de justicia.
El debate surge a petición de la Audiencia Provincial de Zaragoza sobre el caso de un consumidor que firmó una hipoteca con Ibercaja en 2015 y en el que se vendió el inmueble.
Tras ello, el banco solicitó la liquidación de los intereses de la hipoteca, pero el consumidor se negó, bajo alegación de que las cláusulas del contrato eran abusivas. Sin embargo, la justicia española lo rechazó y ordenó liquidar los intereses, porque el consumidor no se había negado a la ejecución de la hipoteca.
El hipotecado recurrió y la Audiencia solicitó la ayuda de la justicia europea. La corte española indicó que durante el procedimiento de ejecución de la hipoteca, el juez ya analizó si las cláusulas eran abusivas, aunque no lo explicitó; y según la legislación española se impide volver a examinar si una cláusula es abusiva. Así pues, preguntó a la justicia europea si esta ley es conforme al derecho europeo. Luxemburgo dictamina que esta normativa no es compatible, y que “no debería ser un obstáculo” para proteger los derechos de los consumidores. Considera que el consumidor sí tiene derecho a invocar las cláusulas abusivas en un proceso judicial distinto.
¿Qué es una cláusula abusiva?
La legislación española establece que las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones no negociadas de forma individual, que son contrarias a la buena fe y que perjudican al consumidor, generando un desequilibrio en los derechos y obligaciones de dicho acuerdo.
En el caso concreto de los contratos hipotecarios, por tanto, puede declararse la nulidad de una cláusula si esta se ha añadido con falta de transparencia por parte del banco y provoca un perjuicio al hipotecado: le hace pagar dinero de más, le coloca en una posición de vulnerabilidad, etc.
Así, las cláusulas abusivas de las hipotecas están siendo consideradas nulas por los tribunales por haber sido incluidas en los contratos de forma poco transparente por las entidades financieras y por haber causado un claro perjuicio al consumidor. Por ejemplo, imponiéndole el pago de todos los gastos de la hipoteca haciendo más costoso su préstamo.
Estas son las principales cláusulas abusivas de las hipotecas
Cláusula suelo
El índice que marca la tasación de la mayoría de hipotecas a tipo variable es el Euríbor. En este tipo de hipotecas los intereses que pide una entidad son la suma del Euríbor y un porcentaje que fija el banco, a revisar anualmente. Al ser éste un índice que fluctúa periódicamente, algunos bancos acordaron con los clientes unos topes para asegurarse un cobro mínimo que no esté sujeto a esa volatilidad. Estos topes son las llamadas cláusula suelo.
Dado que el consumidor no comprendía el efecto jurídico ni económico que la aplicación de este tipo de cláusulas suponía, el Tribunal Supremo las consideró una cláusula abusiva, por lo que se pueden reclamar por vía judicial para recuperar el dinero que se pagó de más.
Cláusulas de vencimiento anticipado
La cláusula de vencimiento anticipado es aquella que figura en la escritura de hipoteca, por medio de la cual si el deudor hipotecario (cliente) deja de pagar las cuotas del préstamo, el banco (prestamista) se reserva el derecho a dar por resuelta la operación y exigir la devolución de la totalidad del préstamo que se adeude.
Esta cláusula de las hipotecas se consideró abusiva y ha quedado muy limitada en la nueva Ley hipotecaria de junio de 2019, que exige un plazo mayor de tiempo para que el banco pueda ejecutar la hipoteca.
Cláusulas sobre los gastos de la hipoteca
La cláusula abusiva relacionada con los gastos de hipoteca es una de las que más trabajo ha dado a los tribunales, pues se ha aplicado en la totalidad de los préstamos concedidos en las últimas décadas.
Según esta cláusula, declarada abusiva por el Tribunal Supremo en 2015, el consumidor debía hacerse cargo de todos los gastos asociados a la escritura del préstamo hipotecario. Entre ellos estaban los de gestoría, notaría, Registro de la Propiedad y tasación de la vivienda.
¿Se pueden reclamar las cláusulas abusivas hipotecarias?
Sí, se puede reclamar tanto al propio banco como ante los juzgados. Y si un juez declara abusiva una de estas cláusulas, y por lo tanto nula, se deben restituir los daños generados por esta, eliminándola del contrato como si no hubiera existido. Así lo establece el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil.
Ahora bien, dependiendo del tipo de nulidad, la posibilidad de reclamar puede prescribir o no:
- Nulidad absoluta o de pleno derecho: en este caso, no existirá ninguna fecha límite para poder reclamar la abusividad de la cláusula en cuestión.
- Nulidad por error o vicio del consentimiento o relativa: en este caso, existe un plazo de hasta cuatro años desde la consumación del contrato hipotecario para interponer una reclamación.
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