El pasado 2 de enero de 2025 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que introduce modificaciones significativas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal, especialmente en lo que se refiere a la actividad de alquiler turístico.
Estas modificaciones buscan equilibrar los intereses de las comunidades de propietarios, los derechos de los propietarios individuales y el cumplimiento de la normativa turística, y entrarán en vigor el próximo 3 de abril de 2025. A continuación, te explicamos, en un nuevo artículo del blog de Francisco Franco González, los cambios más relevantes que pueden afectar tanto a propietarios como a comunidades de vecinos.
1. Refuerzo del control comunitario sobre el alquiler turístico
Uno de los aspectos clave de la reforma es el refuerzo del control por parte de las comunidades de propietarios sobre las actividades de alquiler turístico. A partir de la entrada en vigor de la ley, será imprescindible contar con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios para llevar a cabo actividades de alquiler turístico en los inmuebles del edificio. Esto otorga a las comunidades un mayor poder de decisión y control sobre este tipo de actividades, buscando evitar los posibles perjuicios que pueden derivarse de la actividad turística en un entorno residencial.
El Presidente de la comunidad de propietarios contará también con la facultad de exigir la cesación inmediata de actividades no aprobadas. En caso de que no se detenga la actividad ilegal, el Presidente podrá emprender las acciones judiciales pertinentes, lo que otorga un marco legal más robusto para el control de los alquileres turísticos.
2. Mayoría cualificada para la toma de decisiones
En cuanto a la adopción de acuerdos relacionados con el alquiler turístico, la nueva ley introduce un cambio importante en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora, el acuerdo para aprobar, limitar, condicionar o prohibir actividades de alquiler turístico requerirá el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación. Esta exigencia de una mayoría cualificada busca fomentar el consenso dentro de la comunidad, evitando decisiones arbitrarias y favoreciendo acuerdos que cuenten con un amplio respaldo.
3. Imposición de cuotas especiales de gastos
La ley también introduce la posibilidad de imponer cuotas especiales de gastos o aumentos en la participación de los gastos comunes para los propietarios que ejerzan actividades de alquiler turístico. El incremento de estas cuotas podrá ser de hasta un 20% en relación con la cuota de participación de cada propietario, y servirá para cubrir los costes adicionales que puedan derivarse de la actividad turística, como el mayor uso de los servicios comunes del edificio (limpieza, seguridad, mantenimiento, etc.).
4. Exención de efectos retroactivos
Para aquellos propietarios que ya venían ejerciendo actividades de alquiler turístico antes de la entrada en vigor de la ley, la reforma incluye una disposición adicional que garantiza su seguridad jurídica. Según esta disposición, los propietarios que ya cumplían con la normativa sectorial vigente antes de la reforma podrán continuar con su actividad bajo las condiciones y plazos establecidos en la legislación anterior, sin que se apliquen las nuevas restricciones de forma retroactiva. Esto evita posibles conflictos y pérdidas económicas para aquellos que ya cumplían con los requisitos legales previos.
5. Plazo de entrada en vigor
Es importante destacar que, aunque la Ley Orgánica 1/2025 fue publicada el 2 de enero de 2025, su entrada en vigor está prevista para dentro de tres meses, el 3 de abril de 2025. Por lo tanto, las comunidades de propietarios y los propietarios que deseen iniciar actividades de alquiler turístico deberán estar al tanto de estas modificaciones legales y adaptarse a ellas antes de esa fecha.
¿Cómo te afecta la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal?
Los propietarios que planeen alquilar sus viviendas de forma turística deben tener en cuenta que, a partir de la entrada en vigor de la ley, deberán obtener la aprobación de la comunidad de propietarios y cumplir con las nuevas reglas sobre cuotas y control comunitario. Aquellos que ya estén operando en régimen de alquiler turístico deben asegurarse de que su actividad esté en línea con las normativas vigentes antes de la entrada en vigor de la reforma para poder seguir operando sin problemas.
En conclusión
Los cambios introducidos en la Ley de Propiedad Horizontal en 2025 buscan equilibrar los derechos de los propietarios con la necesidad de proteger la convivencia y el uso adecuado de los espacios comunes. Esta reforma refuerza el control de las comunidades de propietarios sobre el alquiler turístico y establece mecanismos claros para regular la actividad, proteger los intereses de todos los vecinos y asegurar el cumplimiento de la normativa turística.
Si eres propietario o miembro de una comunidad de propietarios y tienes dudas sobre cómo esta reforma afectará tu situación, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo de abogados especializados en Derecho Civil. En el despacho de Francisco Franco González, Procurador de los Tribunales de Madrid, te ayudaremos a entender las implicaciones legales de esta reforma y a resolver cualquier duda que puedas tener.