Desde hace unos años, y con la intervención de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), el Tribunal Supremo ha ido marcando la doctrina sobre la recuperación, por parte del consumidor, de una serie de gastos que pagaron en la formalización de la hipoteca y que han sido declarados abusivos o nulos.
El plazo para reclamar estos gastos vence el próximo 14 de abril de 2024, momento en el que se cumplirán los 5 años de la declaración de abusividad de la cláusula por parte del Supremo, teniendo en cuenta la congelación de plazos procesales que se aplicó durante la pandemia. Esto incluye la comisión de apertura de la hipoteca, que también puedes reclamar si no te explicaron claramente cuál era el objeto de esa comisión y cuáles sus consecuencias económicas.
Reparto adecuado de los gastos hipotecarios
Después de un largo camino judicial, que comenzó con la sentencia del Supremo de 15/12/2015, en una serie de sentencias posteriores se ha ido estableciendo el reparto correcto de gastos en una hipoteca:
- Serán a cargo de la entidad financiera los gastos de Registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, así como la mitad de los gastos notariales.
- Serán a cargo del consumidor la otra mitad de los gastos notariales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
En un principio, el Tribunal Supremo estableció que la comisión de apertura no era abusiva, pero tras una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sí es posible solicitar su invalidez si hubo falta de transparencia. Los tribunales deben valorar si el consumidor pudo evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.
¿Hasta cuándo se puede reclamar? Controversia con las fechas
Esta es, sin duda, la gran pregunta. Sobre todo porque –apoyándose en el Código Civil- algunos bancos se han negado a abonar los gastos de notaría y registro alegando que había expirado el período de cinco de años para las reclamaciones. El escenario se ha ido aclarando poco a poco, en ocasiones con la mediación de la justicia, flexibilizando el calendario para los usuarios.
En un principio se planteó que el plazo para las reclamaciones vencía el 23 de enero, cuando se cumplían cinco años de la sentencia del 24 de enero de 2019 del Supremo que declaró abusiva la cláusula. Más tarde se amplió el margen varios meses, añadiéndole 82 días por la congelación de los plazos que se aplicó durante la pandemia. Con ese extra el límite para las reclamaciones se iría al domingo 14 de abril de este año. Esa en la fecha antes de la que aún anima a reclamar la OCU.
A pesar de que los clientes pueden reclamarlo hasta, por lo menos, abril, no está claro si esa es la fecha final. El Supremo preguntó en julio de 2021 al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) cuándo empieza el plazo de cinco años. Europa, el TJUE puede establecer que cada estado (a nivel de tribunales) deba determinar desde cuándo considera que debe empezar el cómputo del plazo de prescripción.
Así, hay más opciones que el plazo de 5 años desde la sentencia del Supremo, que acaba el 14 de abril por el Covid. Si empieza cuando la justicia europea sentó jurisprudencia sobre las operaciones sujetas a plazos de prescripción, que fue el 9 de julio de 2020 y el 16 de julio de 2020; en este escenario, el plazo para reclamar acabaría el 9 de julio o el 16 de julio de 2025. Entre algunas asociaciones de usuarios apuestan por la imprescriptibilidad, es decir, que los cinco años empezarían desde que el cliente empieza el proceso, por lo que si no lo empieza no prescribe.
Por todo esto, los expertos señalan que es muy probable que el banco rechace tu reclamación y te diga que el plazo ya ha caducado, pero no será cierto. Cuando la justicia europea se pronuncie sobre hasta cuándo puedes exigir la devolución del dinero, podrás reiniciar la reclamación (ante tu entidad o en los tribunales) sin miedo a que te afecte la prescripción.
Hipotecas anteriores a junio de 2019
Estas normas se aplican a las hipotecas firmadas antes de junio de 2019, ya que la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, establece quién debe asumir cada gasto de formalización de la hipoteca.
Siempre que el reparto previsto se respete, no hay nada que reclamar, ya que en las hipotecas más recientes los bancos asumen los gastos de notaría y de inscripción en el registro de la propiedad, así como los gastos de la gestoría que se encargue de los trámites, mientras que el comprador se hace cargo de los gastos de tasación del inmueble (hay entidades que incluso lo asumen voluntariamente), así como pagar las copias de la escritura que solicite.
El seguro de prima única en la hipoteca, otro abuso
Otra reclamación relacionada con hipotecas afecta a los seguros de prima única. En muchos contratos hipotecarios anteriores a 2019 se obligaba al usuario, no solo a contratar un seguro de vida vinculado a la hipoteca, sino a pagar la totalidad de la prima del seguro de vida en el momento de contratarla. Este pago, como prima única, se incluía además dentro de la cantidad prestada, lo que supone que:
- Para el usuario, aumenta el coste de ese dinero, ya que debe aumentar la cuota a pagar y los intereses devengados.
- Para el banco, es un negocio redondo, pues además de cobrar de una tacada el importe total de la prima, cobrará los intereses de la cantidad.
Sin embargo, las normas son claras al establecer que los bancos no pueden vincular seguros a sus productos financieros y no pueden obligar a contratar el seguro de la entidad financiera. Si te obligaron a contratarlo, no tenían derecho, es un abuso más: deben compensarte y, desde aquí, te ayudamos a reclamar.
Lo que dice Europa
A principios de este año, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó sin embargo un fallo que aclara que a la hora de calcular el plazo para reclamar los gastos de un préstamo hipotecario debe tenerse en cuenta un criterio fundamental: en qué momento el afectado tuvo conocimiento de que los gastos eran abusivos. Para ser más precisos, los magistrados del TJUE reconocen que “no cabe presumir que la información de la que dispone el consumidor, menor que la del profesional, incluya el conocimiento de jurisprudencia nacional”.
“Así, el TJUE resuelve que el plazo de prescripción solo empieza a correr a partir de la fecha en que el consumidor tenga conocimiento del carácter abusivo de la cláusula y de las consecuencias que se derivan de ella, independientemente de la existencia de jurisprudencia consolidada sobre el asunto”, interpreta Facua.
Recupera tu dinero con nosotros
Si te encuentras en alguna de estas situaciones y crees que has pagado de más en relación a tu hipoteca, llámanos al (+34) 91 645 45 39, para que te ayudemos en los próximos pasos. Recuerda también que si tu hipoteca incluye cláusulas abusivas, también podemos reclamarlo. El equipo de Francisco Franco González, Procurador de los Tribunales, dispone de los mejores profesionales a tu alcance.
También hay que tener en cuenta que si llegaste a un acuerdo con tu banco también podría ser abusivo si no reúne los criterios de transparencia: aunque firmaras un acuerdo para eliminar las cláusulas cerrándote la puerta a posteriores reclamaciones aún puedes reclamar. Infórmate con nosotros, ya que miles hipotecados firmaron acuerdos para cambiar condiciones de su préstamo (lo que sí es válido cuando es transparente) y no reclamar por cláusulas suelo y ese acuerdo de no reclamación ha sido invalidado por los jueces.