El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha fijado un criterio fundamental que redefine la forma en que los contribuyentes pueden beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF. En su resolución de 31 de marzo de 2025, el TEAC establece que este beneficio fiscal no es una simple opción tributaria limitada al ejercicio de la transmisión, sino un derecho del contribuyente, ejercitable incluso fuera del período ordinario de declaración mediante la rectificación de autoliquidación. Esta interpretación ofrece mayor seguridad jurídica y protege a los contribuyentes frente a errores formales.
1. Contexto legal y fiscal de la exención por reinversión
La exención por reinversión se encuentra regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF (LIRPF) y complementada por el artículo 41 del Reglamento del IRPF (RIRPF). Según la norma:
- La ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual quedará exenta de tributación si el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual.
- El plazo máximo para la reinversión es de dos años, contados desde la fecha de transmisión o hasta dos años antes de la compra de la nueva vivienda.
- Esta exención puede aplicarse parcialmente si solo una parte del importe obtenido se reinvierte.
Hasta ahora, existía un debate sobre si esta exención constituía una opción tributaria, que debía ejercerse obligatoriamente en el período de declaración correspondiente, o un derecho autónomo, ejercitable en cualquier momento dentro de los plazos legales.
2. La posición del TEAC y su respaldo jurisprudencial
El TEAC ha decidido que la exención es un derecho sustantivo, basándose en criterios del Tribunal Supremo, como la sentencia de 23 de febrero de 2023 (EDJ 2023/520827), que establece que para considerar una disposición como opción tributaria se deben cumplir dos condiciones:
- La existencia de alternativas tributarias excluyentes.
- La necesidad de un acto voluntario del contribuyente que manifieste la opción expresamente.
En el caso de la exención por reinversión, ninguna de estas condiciones se cumple:
- No existen alternativas fiscales excluyentes, pues la normativa permite la exención automáticamente si se cumplen los requisitos de reinversión.
- No se exige la manifestación expresa de la opción en la declaración, sino que basta con cumplir el requisito objetivo de reinvertir el importe obtenido.
Por lo tanto, la exención se configura como un derecho del contribuyente, que no puede perderse por no declararse inicialmente.
3. Rectificación de autoliquidación: una herramienta clave
La consecuencia práctica más relevante es que los contribuyentes pueden ejercitar este derecho mediante la rectificación de autoliquidación, siempre que:
- Se cumpla el requisito material de la reinversión en la vivienda habitual dentro del plazo de dos años.
- La rectificación se realice dentro del plazo general de cuatro años desde la finalización del período voluntario de declaración, conforme al artículo 120 de la Ley General Tributaria (LGT).
Ejemplo práctico:
- Juan vendió su vivienda habitual en marzo de 2022, obteniendo una ganancia patrimonial de 50.000 euros.
- Compró otra vivienda en marzo de 2024, reinvirtiendo toda la ganancia.
- No aplicó la exención en su declaración de 2022.
- Gracias al criterio del TEAC, Juan puede presentar una rectificación de su declaración de 2022, solicitando la exención y evitando tributar por esos 50.000 euros.
Este mecanismo protege al contribuyente frente a errores formales y asegura que los derechos fiscales sean efectivos.
4. Implicaciones fiscales y jurídicas
- Seguridad jurídica: La resolución clarifica que los contribuyentes no pierden la exención por errores u omisiones en la declaración inicial.
- Efectos en la planificación fiscal: Los asesores y contribuyentes pueden planificar operaciones inmobiliarias con mayor certeza, sabiendo que el derecho a la exención se mantiene mientras se cumpla el requisito objetivo de reinversión.
- Impacto en litigios y reclamaciones: Los tribunales y órganos administrativos deberán reconocer este derecho en cualquier procedimiento de revisión de liquidaciones, reforzando la protección del contribuyente frente a interpretaciones restrictivas de la norma.
5. Consideraciones especiales
- La exención se aplica únicamente a la vivienda habitual, definida como aquella que constituye el domicilio del contribuyente durante un período continuado de al menos tres años, salvo excepciones debidamente justificadas.
- Si la reinversión se realiza parcialmente, solo la parte reinvertida estará exenta, y el resto de la ganancia tributará como ganancia patrimonial ordinaria.
- La exención es compatible con otros beneficios fiscales, como las reducciones por transmisión de vivienda entre familiares, siempre que se cumplan los requisitos específicos de cada régimen.
6. La consolidación de un criterio
El pronunciamiento del TEAC consolida un criterio de gran relevancia: la exención por reinversión en vivienda habitual es un derecho del contribuyente, ejercitable incluso fuera del período de declaración mediante rectificación. Esto refuerza la seguridad jurídica y permite que los contribuyentes recuperen beneficios fiscales perdidos por omisión o desconocimiento, siempre dentro de los plazos legales.
Para asesores fiscales y procuradores, esta resolución destaca la importancia de:
- Analizar cuidadosamente el cumplimiento de los requisitos de reinversión.
- Identificar oportunidades de rectificación de autoliquidación para clientes que no aplicaron la exención inicialmente.
- Garantizar que los contribuyentes ejerzan plenamente sus derechos, evitando interpretaciones restrictivas de la norma.
En definitiva, el criterio del TEAC protege el principio de equidad tributaria, reconociendo que los derechos fiscales no deben depender de formalismos estrictos, sino del cumplimiento efectivo de los requisitos legales.