Hasta la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, las entidades financieras no tenían restricciones a la hora de cobrar una comisión de apertura
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), ha emitido recientemente una sentencia, en la que ha determinado que la comisión de apertura que cobran los bancos al emitir una hipoteca será abusiva, cuando no se cumplan los requisitos de transparencia. Esta resolución también determina que la comisión de apertura de un crédito hipotecario no forma parte del objeto principal del contrato y, por tanto, se puede analizar si ha constituido una cláusula abusiva, al contrario de lo que estipula la jurisprudencia de nuestro país. Pero, ¿cómo puedo reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca? Te lo contamos.
A día de hoy, gran parte de los españoles adquieren algún inmueble para uso propio o como inversión y, uno de los métodos más usados para su financiación es el préstamo hipotecario. Lo que no es tan conocido por los usuarios de estos préstamos bancarios, es que incluyen la denominada comisión de apertura. Un porcentaje que las entidades financieras incorporan al importe de la hipoteca por la tramitación del préstamo. En definitiva, unos gastos que debe asumir el cliente a la hora de pedir o formalizar el crédito. Pero, veamos despacio en qué consiste y cómo podemos reclamarla.
¿Qué es la comisión de apertura? Así funciona la Ley Hipotecaria de 2019
Esta comisión de apertura es, por lo general, un porcentaje sobre el total del préstamo o hipoteca. La cobra el banco para cubrir gastos administrativos, de gestión y el estudio del préstamo, y se cobra una sola vez al inicio de la tramitación de la hipoteca. Como ejemplo, para una hipoteca de 100.000 euros que tiene una comisión de apertura del 1,5%, el cliente tendrá que abonar al banco 1.500 euros. Como normal general, el porcentaje que cobra suele oscilar entre el 0,5 y el 1%, sobre el capital concedido, o en su defecto un importe fijo.
Previamente a la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, las entidades financieras no tenían restricciones a la hora de cobrar una comisión de apertura. Pero, en ese momento, se eliminó la comisión que algunas de estas entidades cobraban por el estudio del préstamo, a pesar de que se mantiene la comisión de apertura con determinadas regulaciones y limitaciones. En la práctica, no afectó demasiado a los bancos, dado que muchos de ellos continúan cobrando estas comisiones.
A día de hoy, en 2023, hay entidades financieras que ofrecen hipotecas sin comisión de apertura, algo que los usuarios debemos preguntar en el momento de la solicitud. Igualmente, debemos tener en cuenta que hay muchas personas afectadas por la comisión por apertura de crédito hipotecario de entidades como Banco Santander, BBVA, Bankinter, Caixabank, Unicaja, Cajasur o Abanca.
Cómo puedo reclamar la comisión de apertura
El TJUE, de acuerdo a esta última sentencia, ha confirmado la posibilidad de reclamar la devolución del gasto de la comisión de apertura “cuando incumpla los debidos controles de cláusulas abusivas exigidos por la Directiva Europea 93/13”. Esta acción es “imprescriptible”, por lo que no existe un plazo para reclamar y será posible hacerlo independientemente de cuándo se haya formalizado el préstamo.
En ese contexto, se puede iniciar una reclamación solicitando la devolución de los gastos de hipoteca, incluyendo además el importe abonado en concepto de comisión de apertura. Por otro lado, el afectado podrá comenzar un proceso solicitando la nulidad de la cláusula concreta que impone la comisión de apertura de forma individual.
En su caso, el usuario o consumidor deberá enviar un escrito al servicio al cliente de la entidad financiera, que haya facilitado la hipoteca y realizado el cobro de apertura. El banco dispondrá, a partir de ahí, de dos meses para contestar y, en caso de no obtener respuesta o negarse a realizar una devolución, el usuario podrá acudir, si así lo desea, a realizar una demanda vía juzgado.
Dónde comprobar si me han cobrado la comisión de apertura
Para poder conocer si hemos pagado una comisión de apertura en nuestra hipoteca, debemos acudir al contrato firmado o Escritura de Préstamo Hipotecario, y ver lo que se refleja en el correspondiente apartado de las ‘comisiones’, que por lo general figura en el apartado 4º.
Entre otros aspectos, tenemos que tener en cuenta que deben especificar claramente a qué gestión pertenece dicho importe de forma clara y concisa. En el caso de que no aparezca reflejado, lo más probable es que tengamos una hipoteca sin comisiones en cuanto a gastos derivados de la apertura del préstamo, o que refleje que es 0%.
¿Cuándo la comisión de apertura se considera abusiva?
El propio TJUE detalla que esta comisión puede ser abusiva en el momento en que se aplica indebidamente o con falta de transparencia. En el caso de que el banco no nos informe de forma clara, concreta y comprensible la aplicación de esta cuota, o si su cobro no corresponde con los servicios prestados.
Todo ello, debe estar por escrito en las cláusulas del préstamo y deben ser explicadas al consumidor. En casos como estos y fuera de estos condicionantes, se puede reclamar hasta el 100% de la comisión.