El alquiler de viviendas con fines turísticos —también conocido como VUT o vivienda de uso turístico— ha generado un intenso debate jurídico y social en los últimos años, especialmente en núcleos urbanos donde este fenómeno ha incidido en la convivencia vecinal y en el acceso a la vivienda. De hecho, en ciudades como Madrid o Barcelona, los tribunales han tenido que resolver numerosos conflictos entre propietarios particulares y comunidades de vecinos, poniendo de manifiesto la insuficiencia del marco legal previo.
A raíz de esta creciente litigiosidad y del impacto que la expansión de plataformas como Airbnb o Booking ha tenido en los entornos residenciales, el legislador ha impulsado una reforma sustancial de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que entró en vigor el pasado 3 de abril de 2025.
Esta modificación, junto con recientes pronunciamientos del Tribunal Supremo, ha redefinido el régimen jurídico aplicable al uso turístico de viviendas dentro de comunidades sometidas al régimen de propiedad horizontal. En este contexto cambiante, resulta clave contar con el asesoramiento de profesionales especializados como Francisco Franco González, Procurador de los Tribunales, experto en procesos civiles y representación procesal en conflictos de propiedad horizontal.
1. Marco normativo: evolución de la Ley de Propiedad Horizontal y su interpretación jurisprudencial
Hasta la reforma de 2025, la posibilidad de limitar el alquiler turístico por parte de las comunidades de propietarios se basaba en el artículo 17.12 de la LPH, introducido por el Real Decreto-Ley 7/2019. Esta norma permitía, mediante acuerdo adoptado por una mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y cuotas, “limitar o condicionar” el uso turístico, pero no hacía mención expresa a la posibilidad de prohibirlo.
La falta de claridad normativa generó controversia jurídica, que fue finalmente zanjada por el Tribunal Supremo en las sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024, donde se interpretó que la facultad de “limitar” comprende también la prohibición expresa del alquiler turístico. Esta interpretación consolidó la idea de que las comunidades, por mayoría reforzada, podían vetar el uso turístico, incluso sin necesidad de que dicha prohibición estuviese inscrita en los estatutos comunitarios.
2. Reforma de 2025: nueva regulación del alquiler turístico en comunidades de propietarios
La Ley Orgánica 1/2025, publicada el 2 de enero de 2025 y en vigor desde el 3 de abril del mismo año, introduce una serie de reformas de gran calado en la LPH, especialmente a través de su disposición final cuarta. Los principales cambios son los siguientes:
a) Nuevo artículo 7.3: autorización previa como condición necesaria
Todo propietario que pretenda destinar su vivienda a uso turístico debe contar con autorización previa de la comunidad de propietarios. Esta autorización debe adoptarse mediante acuerdo por mayoría de tres quintos del total de propietarios y cuotas de participación. En la práctica, se invierte el régimen general: el alquiler turístico queda prohibido por defecto, salvo autorización comunitaria expresa.
b) Reforma del artículo 17.12: facultad de prohibición legal sin necesidad estatutaria
El precepto se actualiza para establecer que las comunidades pueden prohibir el uso turístico sin necesidad de preverlo en los estatutos o en la escritura constitutiva. Esta prohibición podrá adoptarse por la misma mayoría reforzada de tres quintos. De este modo, la prohibición se convierte en norma dispositiva que requiere autorización expresa para quedar excepcionada.
c) Refuerzo del papel del presidente de la comunidad
Se otorga al presidente la capacidad de requerir al propietario infractor para que cese la actividad turística no autorizada y, en su caso, interponer acciones judiciales para salvaguardar los acuerdos comunitarios. Aquí cobra especial relevancia la actuación coordinada con un procurador, como Francisco Franco González, para la ejecución procesal eficaz de estos acuerdos.
d) Garantía de irretroactividad: Disposición Adicional Segunda
La norma excluye efectos retroactivos: las VUT que operaban legalmente antes del 3 de abril de 2025 pueden seguir funcionando, siempre que cumplan con la normativa aplicable en ese momento. La protección del principio de seguridad jurídica es clave en este punto.
3. Comparativa jurídica: situación antes y después del 3 de abril de 2025
| Aspecto jurídico | Hasta 03/04/2025 | Desde 03/04/2025 |
| Régimen general | Permitido salvo prohibición estatutaria o acuerdo de junta | Prohibido salvo autorización expresa de la comunidad |
| Mayoría necesaria en junta | 3/5 para limitar o condicionar | 3/5 para autorizar el uso turístico |
| Estatutos comunitarios | Prohibición debía constar en estatutos o acuerdo específico | Prohibición legal por defecto, sin necesidad estatutaria |
| Recargos por uso turístico | Posible incremento de hasta 20 % en cuota comunitaria | Se mantiene posibilidad de recargo hasta 20 % |
| Protección actividad previa | Sin efectos retroactivos | Se mantienen derechos adquiridos antes de abril de 2025 |
4. Herramientas comunitarias adicionales y sanciones por incumplimiento
La nueva normativa no solo permite la prohibición del uso turístico, sino que también otorga a las comunidades herramientas complementarias:
- Recargos económicos: posibilidad de acordar incrementos de hasta un 20 % en las cuotas ordinarias a las viviendas destinadas al uso turístico, como compensación por el uso intensivo de zonas comunes.
- Normas de convivencia: la comunidad puede aprobar reglamentos internos que regulen aspectos como el número de huéspedes, uso de instalaciones, horarios o accesos, siempre que se respete la legalidad sectorial.
- Sanciones administrativas: los propietarios que exploten VUT sin autorización pueden ser sancionados con multas de hasta 600.000 €, en virtud de la normativa autonómica aplicable.
5. Normativa sectorial autonómica y Registro Estatal de Vivienda Turística
A la normativa estatal debe añadirse la normativa autonómica, que regula aspectos como los requisitos de seguridad, licencias, informes urbanísticos, declaración responsable y compatibilidad urbanística. Un ejemplo relevante es la normativa de Cantabria, que desde julio de 2025 exige a todas las VUT —incluso las ya registradas— presentar un informe urbanístico y una declaración responsable en un plazo máximo de ocho meses.
Desde el 1 de julio de 2025, opera el Registro Único Estatal de Viviendas de Uso Turístico, que actúa como ventanilla única digital. Todo anuncio online de VUT debe incluir un número identificador oficial, y las plataformas están obligadas a retirar en 48 horas aquellos anuncios que no lo cumplan. En Madrid, el incumplimiento de esta obligación afectaba al 90 % de los alojamientos turísticos en mayo de 2025.
6. Repercusiones prácticas: implicaciones para propietarios, comunidades y profesionales del Derecho
- Comunidades de propietarios: cuentan con herramientas legales más robustas para prohibir y sancionar el alquiler turístico, así como para regular internamente los usos del edificio. La junta se convierte en un órgano decisivo.
- Propietarios: deben solicitar autorización previa antes de destinar su vivienda al uso turístico. La explotación sin autorización puede conllevar cese inmediato, recargos e incluso sanciones administrativas.
- Juristas y procuradores: deben asesorar con precisión sobre la aplicación simultánea de la LPH y la normativa autonómica, así como sobre la validez de acuerdos comunitarios, derechos adquiridos y acciones procesales disponibles.
7. Conclusión y contacto profesional
La reforma de 2025 marca un cambio de paradigma legal: el alquiler turístico deja de ser un derecho del propietario salvo autorización expresa de la comunidad. Se refuerza la capacidad de decisión colectiva y se dota de seguridad jurídica a la acción comunitaria frente a usos intensivos del edificio. Si eres propietario, miembro de una junta de vecinos, o necesitas asesoramiento legal sobre los efectos de esta reforma en tu comunidad, puedes contactar con Francisco Franco González, Procurador de los Tribunales, especializado en propiedad horizontal y procesos civiles, a través de nuestra página web.