Una reciente sentencia del Tribunal Supremo (STS nº 1542/2024, de 18 de noviembre –EDJ 2024/745394–) ha reavivado el debate jurídico en torno a la frustración de contratos de compraventa de vivienda arrendada por supuestos ejercicios del derecho de tanteo y retracto, especialmente en el marco de los arrendamientos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU 64).
El caso resuelto gira en torno a un contrato de arras penitenciales, sus efectos en caso de desistimiento por parte del vendedor, y el malentendido –acogido por los tribunales de instancia y por el propio Tribunal Supremo– en torno al verdadero alcance del derecho de adquisición preferente del inquilino.
Los hechos del caso
La propietaria de una vivienda arrendada en régimen de renta antigua acordó con un comprador la compraventa de dicha finca por un precio de 150.000 euros, firmando un contrato de arras penitenciales. Dicho contrato incluía una cláusula resolutoria específica que establecía que, si el arrendatario ejercitaba su derecho de tanteo o retracto, ello no se consideraría un incumplimiento por ninguna de las partes, debiendo devolverse las arras sin penalización.
Tras la firma del contrato, la vendedora notificó la operación al inquilino, quien respondió alegando que la notificación no cumplía con los requisitos exigidos por el artículo 47 del TRLAU 64 y que el precio excedía de la capitalización de la renta que él pagaba, indicando que ejercitaría su derecho de adquisición preferente por un precio de 45.000 euros.
Ante esta respuesta, la vendedora decidió desistir de la venta, amparándose en la cláusula resolutoria pactada, y devolvió al comprador la cantidad entregada en concepto de arras (9.000 euros), negándose a abonar el duplo que le reclamaba el comprador por la frustración de la compraventa.
Pronunciamientos judiciales
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron la pretensión indemnizatoria del comprador, al considerar que no existió un incumplimiento contractual propiamente dicho, ya que se activó la condición resolutoria pactada ante la posible intervención del arrendatario.
El Tribunal Supremo confirmó estos pronunciamientos, razonando que, aunque no llegó a ejercitarse formalmente el derecho de adquisición preferente, la vendedora tomó la decisión de no vender para evitar verse obligada a hacerlo por un precio inferior al pactado contractualmente. A juicio del Alto Tribunal, esta conducta no puede calificarse como incumplimiento, dado que entra dentro del espíritu del pacto contractual.
El error jurídico: tanteo, retracto y acción impugnatoria
Sin embargo, el enfoque adoptado por los tribunales adolece de una confusión jurídica sustancial entre el derecho de adquisición preferente y la acción impugnatoria del artículo 53 del TRLAU 64. Conviene recordar que, en los arrendamientos de renta antigua, el derecho de tanteo y retracto no faculta al inquilino para adquirir la finca por un precio inferior al de la compraventa. Si el precio notificado excede de la capitalización de la renta al 3% o al 4,5% (en función de la fecha de ocupación del inmueble), el arrendatario no tiene derecho a ejercitar la preferencia por una cifra inferior.
Lo que sí puede hacer el arrendatario en esos casos, si no dispone de capital para igualar el precio, es ejercitar la acción impugnatoria prevista en el artículo 53 del TRLAU. Esta acción tiene por finalidad evitar que el nuevo propietario pueda denegar la prórroga forzosa del contrato por causa de necesidad, pero en ningún caso implica un derecho a adquirir la vivienda por un precio rebajado. En consecuencia, cuando el inquilino afirma que ejercitará el tanteo por un importe de 45.000 euros frente a los 150.000 euros pactados por las partes, está incurriendo en un error jurídico de base.
Consecuencias prácticas de la decisión de la vendedora
La decisión de la vendedora de no otorgar la escritura de compraventa no encuentra justificación razonable en el ordenamiento jurídico. No existía un riesgo real de que se ejercitara válidamente el derecho de tanteo por un precio inferior. En realidad, el arrendatario no podía adquirir la finca por 45.000 euros, ni tampoco frustrar la compraventa mediante la acción impugnatoria, salvo que concurrieran otras circunstancias específicas que no se dieron en este caso.
Así las cosas, la negativa a elevar a escritura pública la operación no puede considerarse cubierta por la cláusula resolutoria, ya que esta se activaba únicamente ante un ejercicio válido y eficaz del derecho de adquisición preferente. Al no haberse producido tal ejercicio, y no existir un obstáculo legal a la transmisión, la vendedora incurrió en un verdadero incumplimiento contractual, con las consecuencias indemnizatorias que ello comporta.
La naturaleza de las arras penitenciales
Conforme al artículo 1454 del Código Civil, si el comprador desiste de la compraventa, pierde las arras entregadas; si es el vendedor quien incumple, debe devolver el duplo. Esta es la regla que rige salvo pacto expreso en contrario. En este supuesto, la cláusula resolutoria tenía un contenido muy concreto: evitaba la penalización en caso de ejercicio real del derecho de tanteo o retracto, pero no podía servir de excusa para un desistimiento arbitrario motivado en una interpretación errónea del alcance de los derechos del arrendatario.
La jurisprudencia sobre vivienda arrendada ha subrayado en múltiples ocasiones que el incumplimiento injustificado por parte del vendedor activa la obligación de restituir el doble de las arras, como forma de reparación del perjuicio sufrido por el comprador ante una compraventa frustrada sin causa legal.
Conclusiones sobre la compraventa de vivienda arrendada
El caso analizado de vivienda arrendada, muestra la relevancia de interpretar con precisión los efectos de los derechos legales que protegen a los arrendatarios, especialmente en el marco de los contratos celebrados bajo la normativa de arrendamientos urbanos anterior a 1985. También pone de relieve la importancia de definir con claridad las condiciones resolutorias en los contratos de arras, evitando ambigüedades que puedan ser utilizadas para eludir responsabilidades contractuales.
Desde la perspectiva de la práctica procesal, es fundamental que abogados y procuradores presten especial atención a la correcta calificación de los derechos ejercitados por las partes, al objeto de evitar interpretaciones judiciales que, como en este caso, pueden generar inseguridad jurídica y sentar precedentes cuestionables.
En definitiva, cuando el derecho de tanteo y retracto es invocado de forma incorrecta por el inquilino, no puede servir de excusa para el desistimiento del vendedor, so pena de desnaturalizar el sentido de las arras penitenciales y erosionar la confianza legítima del comprador en el cumplimiento del contrato.